Quanto si guadagna con gli affitti brevi a Firenze: l'esempio reale

Una delle domande più frequenti su questo tipo di attività è semplice: quanto si guadagna davvero? La risposta richiede di distinguere con chiarezza tra ricavo lordo e margine netto reale, due numeri che spesso vengono confusi, soprattutto in una città come Firenze dove le tariffe medie possono sembrare interessanti a un primo sguardo.

Il punto di partenza: il ricavo lordo

Prendiamo un esempio concreto: un immobile con un prezzo medio realistico di 110 euro a notte e un'occupazione media di 18 notti al mese genera un ricavo lordo mensile di 1.980 euro. È il numero che si vede subito, ma è anche il meno indicativo per capire se l'attività conviene davvero.

I costi variabili

Il primo costo da considerare è la pulizia: se ogni soggiorno comporta una pulizia da 50 euro e in un mese si registrano 8 soggiorni, il costo sale a 400 euro. A questo si aggiungono lavanderia, prodotti di consumo, piccoli reintegri.

Le commissioni delle piattaforme incidono in modo significativo: con una commissione del 15% su 1.980 euro di ricavo, si parla di quasi 300 euro che escono dal margine.

I costi fissi

Spese condominiali, utenze, connessione internet, assicurazione, eventuali canoni per software di gestione: costi che restano anche quando l'immobile è vuoto per qualche giorno. Un elemento spesso dimenticato è l'ammortamento dell'arredo e degli interventi iniziali: se per rendere competitivo l'immobile si investono, ad esempio, 15.000 euro tra ristrutturazione leggera e arredo, quel costo va distribuito nel tempo e considerato nell'analisi economica, non ignorato.

La fiscalità: cedolare secca o tassazione ordinaria

Un errore molto comune è pensare che la cedolare secca sia sempre la scelta più conveniente. In realtà semplifica la gestione, ma non consente di dedurre i costi sostenuti: tutte le spese di gestione, manutenzione e servizi restano a carico del proprietario senza possibilità di deduzione.

In alternativa, i redditi possono rientrare nella tassazione ordinaria, sommandosi agli altri redditi del proprietario, con un'incidenza fiscale che dipende dallo scaglione IRPEF di riferimento. Non esiste una scelta valida per tutti: dipende dal reddito complessivo, dai costi sostenuti e dalla struttura dell'attività.

Il confronto che conta davvero

Solo dopo aver sottratto tutti questi elementi, dai 1.980 euro lordi dell'esempio possono restare cifre molto diverse da quelle immaginate all'inizio. È qui che si misura la reale sostenibilità dell'operazione, a Firenze come altrove.

Il confronto più utile, a questo punto, non è tra "prezzo a notte" e "affitto lungo termine", ma tra margine netto e margine netto: se un immobile genera 1.200 euro netti al mese con un affitto a lungo termine e 1.350 euro netti con un affitto breve, bisogna chiedersi se il maggiore impegno gestionale e il maggiore rischio siano davvero giustificati da una differenza di 150 euro. L'obiettivo non è massimizzare il ricavo lordo, ma costruire un modello sostenibile nel tempo.

Domande frequenti

1.980 euro di ricavo lordo mensile significano davvero 1.980 euro in tasca?

No. Da quella cifra vanno sottratti pulizie, commissioni delle piattaforme, costi fissi, ammortamento dell'arredo e fiscalità. Il margine netto reale è sempre significativamente inferiore.

La cedolare secca è sempre la scelta più conveniente per gli affitti brevi?

Non sempre. Semplifica la gestione ma non permette di dedurre i costi sostenuti, quindi la convenienza dipende dal reddito complessivo e dalla struttura dei costi di ciascuna attività.

Conviene di più l'affitto breve rispetto a quello a lungo termine?

Dipende dal margine netto reale di entrambe le opzioni, non dal solo prezzo a notte. Una differenza di margine ridotta potrebbe non giustificare il maggiore impegno gestionale richiesto dall'affitto breve.

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